Comment fonctionne un remboursement anticipé ?
Rembourser une partie de votre prêt avant l'échéance diminue le capital restant dû. Comme les intérêts sont calculés chaque mois sur ce capital, vous payez moins d'intérêts sur toute la durée restante. Le simulateur recalcule le tableau d'amortissement mois par mois, avec et sans remboursement, et vous montre la différence.
Le gain est d'autant plus important que le remboursement intervient tôt : en début de prêt, les mensualités sont surtout composées d'intérêts. Après les deux tiers de la durée, l'essentiel des intérêts a déjà été payé et l'intérêt d'un remboursement anticipé devient faible.
Garder la durée ou garder la mensualité ?
Après un remboursement partiel, la banque vous propose en général deux options :
- Garder la durée : la fin du prêt ne change pas, mais la mensualité baisse. Cela redonne du budget chaque mois.
- Garder la mensualité : vous continuez à payer la même somme, et le prêt se termine plus tôt. C'est l'option qui fait économiser le plus d'intérêts.
Changez l'option « Après le remboursement » pour comparer les deux résultats.
Rembourser une somme chaque année
Choisissez « Partiel, chaque année » pour simuler un versement régulier, par exemple une prime ou un treizième mois affecté au prêt. Indiquez le mois du premier versement et le nombre de versements (0 pour continuer jusqu'à la fin). Vérifiez dans votre contrat le nombre de remboursements partiels autorisés par an et le montant minimum demandé.
Les frais de remboursement anticipé selon le pays
| Pays | Règle pour un prêt immobilier |
|---|---|
| France | Indemnités (IRA) plafonnées au plus faible de 6 mois d'intérêts sur la somme remboursée et 3 % du capital restant dû. Aucune indemnité si le contrat n'en prévoit pas, ni en cas de vente après une mutation professionnelle, un licenciement ou un décès. |
| Belgique | Indemnité de remploi de 3 mois d'intérêts au maximum sur la somme remboursée. |
| Luxembourg | Indemnité limitée à la perte réelle de la banque, et à 6 mois d'intérêts pour une résidence principale occupée depuis au moins 2 ans. |
| Suisse | Hypothèque à taux fixe : indemnité égale à l'écart entre votre taux et le taux de replacement, sur la durée fixe restante, plus d'éventuels frais de dossier. Pas de plafond légal. Hypothèque SARON : en général sans indemnité, avec préavis. |
| Canada / Québec | Terme fermé à taux fixe : le plus élevé entre 3 mois d'intérêts et le différentiel de taux. Taux variable : 3 mois d'intérêts. Un privilège de remboursement annuel (souvent 10 à 20 %) est sans pénalité. |
| Maroc | Indemnité plafonnée à un mois d'intérêts sur la somme remboursée. |
Règles générales pour un prêt immobilier aux particuliers. Votre contrat peut prévoir des conditions plus favorables : c'est lui qui fait foi.
Exemple
Prêt de 250 000 € à 3,5 % sur 25 ans (mensualité de 1 252 € hors assurance), avec un remboursement de 30 000 € au bout de 5 ans :
- en gardant la mensualité, le prêt se termine 3 ans et 9 mois plus tôt et vous économisez environ 26 500 € d'intérêts ;
- en gardant la durée, la mensualité passe à 1 078 € et l'économie d'intérêts est d'environ 11 750 €.
Les indemnités, plafonnées à 6 mois d'intérêts sur 30 000 €, sont de 525 € au maximum : le gain net reste largement positif.
Questions fréquentes
Le remboursement anticipé est-il toujours intéressant ?
Pas toujours. Si votre prêt a un taux bas et que votre épargne rapporte davantage, il peut être plus rentable de garder votre argent placé. Gardez aussi une épargne de précaution : une somme remboursée ne peut pas être récupérée.
Comment sont calculées les indemnités de remboursement anticipé en France ?
La banque ne peut pas demander plus que 6 mois d'intérêts sur la somme remboursée, calculés au taux du prêt, ni plus de 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Le montant retenu est le plus faible des deux. Beaucoup de contrats récents prévoient d'ailleurs une exonération.
Y a-t-il un montant minimum pour un remboursement partiel ?
En France, la banque peut refuser un remboursement partiel inférieur à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit du solde. D'autres pays et contrats fixent leurs propres minimums.
L'assurance emprunteur baisse-t-elle après un remboursement anticipé ?
Si l'assurance est calculée sur le capital restant dû, elle baisse automatiquement. Si elle est calculée sur le capital initial, elle reste identique tant que vous ne demandez pas d'avenant. Le simulateur ne tient pas compte de l'assurance.
Les résultats sont-ils exacts ?
Il s'agit d'une estimation indicative, calculée à taux fixe. Demandez à votre banque un décompte précis avant de rembourser : elle doit vous indiquer le capital restant dû et le montant exact des frais.